这周开始，「学校字典」将陆续推出上海各区教育数据分析系列文章。

房源数据来源链家网，数据处理由「学校字典」和「G大成长论」共同完成，且我们各自有一些独特的数据，会在文章中一起分享给大家；

本文为系列开篇，聊一聊杨浦。

全文共3590字，预计阅读时间15分钟，内容比较干货，建议留出足够的时间。

内容包括杨浦区的：

1、2017-2021.1二手房成交表现

2、各小学学区市场表现

3、各初中成绩

4、各小初组合性价比汇总

5、杨浦中考环境

6、杨浦高中情况

7、教育资源&特点总结

「学校字典」更多接触小学层级和成交数据相关信息，因此我们以成交为脉络，按升学路线「小-初-高」的顺序，为大家呈现关于杨浦的解读。

01

成交情况

1、成交量

2017、18年市场相对萎靡，成交量较低，主动权更多掌握在买方手中；

2019年开始回暖，成交量明显上涨，市场相对均衡（属于量涨价跌的健康市场）；

2020年受疫情、新政等影响，成交量比较疯狂，主动权已经转移到了卖方手中；

2021年1月网签破4.4万套（上海二手房只有2015.12、2016.1/3/8四个月出现过破4万网签的情况），正因如此上海在1月22日紧急发布了“房地产调控新政”。

杨浦二手房成交量基本每年都排上海第5-7之间，表现非常均衡，但其历年成交量涨幅却波动很大。

比较神奇的是，无论是买方市场还是卖方市场时，杨浦的涨幅基本都垫底；

只有当市场相对均衡的时候，杨浦涨幅才全市领先。

换而言之，房源稀缺或客户稀缺时，选择杨浦的购房者都比较少；

也就是最终买在杨浦的人们，购房需求或目的相对刚性，不易受市场影响；杨浦的二手房特性也比较特殊，不会因市场情况而流失或吸引其他购房者。

成交量与区域面积大小、住宅房源数量相关，要说明行政区热度，需要看换手率情况（换手率=成交量÷住宅总数；住宅总数为住宅小区的总户数）。

2、换手率

杨浦区的换手率是浦西7个市区中最高的，主要是受到两方面的影响：卓越的教育资源和特殊的住宅属性。

教育资源我们会在之后的内容中详细按小-初-高的顺序进行介绍，先来看看杨浦特殊的住宅属性，这与杨浦区的历史也有关。

杨浦区是上海最早的大型工业基地，在老工业区时代，是全市居住环境的标杆。

但是现在，杨浦是上海老公房占比最高的行政区，区内近50%的住宅为1980-1995年建成。

这一特性，直观地反应在了杨浦区的套均成交价和套均面积上：

杨浦区套均价仅高于上海郊7区，套均成交面积上海最小。

总价200万内，买内环内公办一梯队学区，这么“离奇”的事情是可以发生在杨浦的。

3、网签单价

同样受房龄较老的影响，杨浦区二手房网签单价不算高，排全市第六，与该区的人均GDP排位基本相符。

（网签价受做低问题影响，但在统计层面仍然具有参考意义；人均GDP数据来自上海统计局）

从过去的2020年全年来看，杨浦区的单价涨幅7.45%，位列上海第三，仅次于黄浦浦东。

那么，杨浦区市场表现最好的学区是谁呢？

02

杨浦各学区成交情况

成交量不能说明学校热度，成交价也不能代表学校强度；

尤其2020年公民同招、民办摇号的政策出来后，公办初中热度也是直线上升，对于杨浦这样的学籍对口区来说，小初组合的综合情况，未来才会更影响家长的择校判断。

这部分会在文章后面的内容进行简单的分析。

（「学校字典」将联合「G大成长论」推出「上海全量公办学校指数排名」，用市场成交、楼盘属性、成绩、线上热度等数据对学校进行分析，预计4月底左右上线）

我们先来详细看一下各小学对应二手楼盘的换手率情况，这个数据在一定程度上能够反应学校受家长的追捧程度。

换手率最高的二师附小和控二，的确是区内热度最高的学校，但其他有部分换手率与声望不太契合的学校是为什么呢？

一方面，各个小学对口的可交易楼盘数量是有差距的；另一方面，就和对口初中有关了。

03

杨浦各初中成绩

民办初中在过去可以通过面试/考试挑选生源&家庭的情况下，优势巨大。

除了复旦二附中以外，杨浦区排名前列全部是民办初中。

公办初中里面，复旦实验和上音实验略有优势，其他差别不大。然而虽说差别不大，从鞍山初到倒二的十五中学，分差也有40分。

新政后排位和分差会发生一定变化，民办的分值优势会缩小，但民办整体排名短期内不会明显下滑。

而公办初中的排位可能会发生比较大的变化，民办小学和头部公办小学对口的初中未来表现可能更好。（也就是从复旦二附到市光学校之间公办初中）

这部分公办初中名单，大家再看一遍。

04

杨浦各小初组合性价比汇总

当我们把小学对应楼盘成交量&涨幅、优质初中生源小学对应楼盘成交量&涨幅、初中成绩三者结合对比，就能得到一组很有意思的分类：

①优质学校+二手房涨幅靠前

②优质学校+二手房涨幅靠后

③非优质学校+二手房涨幅靠前

蓝色（成绩好涨幅低）大部分集中在中环外八号线终点站附近。中环内的两个集中蓝点片区，是打一和控二，他们涨幅低是因为本身单价就挺高的。

橙色（成绩一般涨幅高）大部分集中在东南角内中环间。这个区域交通相对便利（两条地铁），离市中心更近。

绿色（成绩好涨幅高）则点缀全区。

这个部分，我们就可以有一些基础的分析思路提供给大家：

1、蓝色部分毋庸置疑，成绩好涨幅低，作为学区来说非常适合家长选择，属于“高性价比组合”；

2、绿色部分属于比较成熟、老牌或很早就被关注学区的家长们青睐的组合，它们大多本身成交量已经非常高了，因此涨幅难以达到高点，属于“硬通货”；

3、橙色部分比较特殊，它可能在家长心中未来可期，因此提前反应在市场成交上（比如回民小学）；也可能本身涨幅就不来自学校因素，纯属是楼盘或配套带来的红利（比如东外滩附近的几所学校）。不论是哪种情况，我们都建议大家理性看待。

看完了杨浦小初组合性价比情况，我们再来聊聊上海考生人生中第一个重要的“独木桥”，杨浦中考的情况。

05

杨浦中考环境

我们统计了2020年上海各区高中的招生计划数，再与各区当年的中考人数进行对比，以此来分析各区考生考取高中的压力。

可以看出，杨浦区位于第一象限，在全市处于前列，不论是普娃还是牛娃，在杨浦区中考都具有一定优势。

而中考的竞争压力，是和区内高中数量和招生人数直接挂钩的，可以说，高中资源越丰富，优势越大。

尤其是2022年中考改革后，原属于自招的大量名额给到了本区/本区各校的竞争模式，更是进一步加大了方差，在高中资源丰富的区中考，优势将更为明显。

06

杨浦高中情况

杨浦区有2所四校：复附、交附（位于宝山但归属杨浦，招生时两区名额相近）；

3所区属市重点（控江、杨高、同一，其中控江是传统八大之一）；

1所特色高中（上理）；

8所区重点和3所一般高中（其中1所供复旦子弟挂学籍的复旦二附）。

在全市前100高中的排位表上，杨浦区有6所高中上榜：

属于四校的交附、复附不用多说，就是代表最强战力的高中；

控江是传统八大之一，从2020年高招表现来看，可以代表八大的平均水平；

杨高今年进步很大，和同为区属市重点的同一拉开了较大差距，形成了一个明显的断档：从39位直线掉至70位。

（复旦二附高中主要面向复旦子弟，因此不做参考）

但从整体高中的“含金量”上看，杨浦区表现还是非常亮眼的。

07

杨浦教育总览

耐心看到这里的人们可能已经对杨浦区有了一个相对具象的感知。

我们简单总结几点，看看与各位看完后的感知是否相符：

1、杨浦受特殊的历史因素和城市发展影响，区内有大量老公房，属于全上海成交面积最小的行政区，也是浦西7个市区中单价最低的行政区。

2、杨浦有中心城区最集中的优质高校群，并向下衍生出非常扎实的高中和基础教育资源：2所四校，3所市重点均在上海百强高中内；招牌民办兰生复旦等。

3、受特殊房屋属性影响，杨浦区不仅有大量优质基础教育资源集中在内环附近，同时套均价非常低；但是位于新江湾板块的几所学校（上音、复旦二附等）起步价就高达700万+。

4、低总价、高换手，使得杨浦优质学校入学门槛非常高，在本身区内公办小学排序三户＞两户的情况下，有不少学校基本只录取三户甚至是报出生的儿童。

5、杨浦公民办初中的成绩差距较大，在过去受区内民办愈强愈热的影响，使得公办关注度非常低；新政后或有一定洗牌（杨浦对口比较特殊，民办小学有直接的对口公办初中）。

6、从中考环境和高考出路看，杨浦都属于上海竞争优势比较明显的区，可以说是名副其实的教育强区。

最后用一张图尝试回答各位家长非常关心的公办校年限或者摇民办是否能回去的问题。

需要明确，这个问题一定是没有标准答案的，就算是教育局也会直接答复不知道今年或未来的情况，因此我们用数据来进行现状的精准描述：

学位紧张度=2017-2021.1成交量÷在校生

换手率=2017-2021.1成交量÷住宅总数

以上信息由「学校字典」和「G大成长论」团队联合发布，如有错误还请大家指出，想了解更多内容欢迎私信+评论，更多精彩内容敬请关注~

标签： 杨浦区高中排名

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