江苏省扬州市是江苏一个普通的地级市，扬州共管辖6个区县，其中包括江都区、广陵区、邗江区。

璀璨扬州，文化名城

随着房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，对于扬州地区楼市或多或少会产生一定影响。

那么今天我们就江都区、广陵区、邗江区与大家进一步剖析，主要剖析这三座城市楼市潜力与未来。

影响一座城市楼市固定资产价值的因素有很多，常住人口、地理位置、经济总量等基本都与楼市房价有直接关系。

江南水城，最美扬州

那么首先让我们来了解一下这三座城市现在的常住人口有多少？

根据第7次人口普查数据，现在江苏扬州市的常住人口是456万人，人口总量在江苏排名第十，在全国排名第一百零八。

相对来说，扬州地区的人口不算多，但这个区域的城市化发展比较好，城区人口较多。

用心经营，城市韵味

现在扬州人口最多的是邗江区（包括经开区、瘦西湖风景区），邗江区的常住人口大约为110万人。相比于10年前，人口暴增53万。

江都区的常住人口大约为93万人，相比于10年前，江都区人口减少8万人。目前江都区人口总量在扬州6区县排名第二。

雪后之城，别有韵味

广陵区的常住人口大约为60万人，相比于过去10年，人口暴增26万，目前广陵区人口总量在扬州6区县排名当中处于第5位。

我们再来了解一下这三座城市，他们的地理位置。

整个扬州地区的地理位置非常好，处在长江边上，又有非常大的高邮湖，另外扬州与南京的距离非常近。

邗江区地理位置

邗江区的地理位置非常棒，狭长型的管辖范围更是让邗江区能够有更大的发挥空间。

随着宁镇扬一体化发展，未来邗江区沿江开发，与镇江实现一江两岸格局概率非常高。

广陵区地理位置

广陵区也是扬州主城区之一，从地理位置上看，广陵区的地理位置不亚于邗江区。

广陵区最大的区位优势在于三区联动，串联起邗江区、江都区，加速三大城区融合发展。

我们再来了解一下这三座城市过去一年所完成的经济总量。

2020年扬州共完成经济总量6,048亿，在江苏排名第7位，在全国排名第35位。

亭台文化，传播远扬

从扬州的总量就可以看出这座城市具有非常强大的实力，这座城市的经济建设走在全国的前列。

2020年，江都区共完成经济总量1,115亿，在扬州6区县当中排名第二。

2020年，邗江区（包括扬州经开区545.7亿）共完成经济总量1,591亿，在扬州6区县当中排名第一。

2020年广陵区共完成经济总量668亿，在扬州6区县排名当中处于第6位。

城市的印记

我们再来了解一下这三座城区他们的产业分布。

邗江区（不包含经开区）现在的三次产业结构比重大约为2:38:60，整个区域的经济发展非常活跃。

随着产业的不断升级，邗江区现在逐渐形成三大核心支柱产业，分别是机械装备制造、汽车及零配件、生物健康业等。

另外邗江区在纺织服装、节能环保、新型建材领域都具有一定的优势，目前这三大产业也基本共同实现了百亿产业集群的目标。

世界遗产，运河扬州

另外扬州经开区由于只是功能区，所以这里单独列项：

扬州经开区的一二三产业结构比重大约为0.1:59.5:40.4，这个区域是扬州工业发展的先锋队，全区重点打造绿色光电、汽车零部件、高档轻工等三大主导产业，重点推进新能源、新材料、高端装备制造、新一代信息技术产业，大力发展现代服务业。

文化传承，还看扬州

现在的广陵区三次产业结构比例大约为1:35:64，广陵区的重工业比重接近83%，侧面反映到广陵区是扬州地区的工业强区。

广陵区已经形成四大主导产业，分别是黑色金属冶炼与压延加工、电器机械器械制造、仪器仪表制造，通用设备制造等。

现在的江都区三次产业结构比重大约为6.6:48.9:44.5，江都区的建筑业非常发达，全区共实现建筑总产值超过1,114亿。

保护水源，最美生态

另外江都区已经形成特钢造船、汽车产业、机械电子、医药化工等四大核心主导产业。

我们再来了解一下这三座城市他们的管辖面积与建成区面积。

其实扬州地区管辖面积本身就不大，大约只有6592平方公里。其中邗江区管辖面积大约641平方公里，江都区管辖面积1330平方公里，广陵区管辖面积大约335平方公里。

随着城市化的发展，这三座中心城区的建成区面积也越来越大，现在邗江区建成区面积大约177平方公里，另外江都区和广陵区分别达到73平方公里和70平方公里。

扬州瘦西湖五亭台

我们再来了解一下这三座城市他们现在的房价分布。

目前扬州地区房价不便宜，大约平均房价1.54万，在全国处在第34位。而现在的扬州房价与浙江绍兴、福建莆田等地的房价差距只有200左右。

另外扬州房价大约比郑州房价高出800左右，相对来说扬州有自己的优势，也有自己的劣势。

雪后瘦西湖

对于这三座城区来说，房价最高的是广陵区，现在广陵区平均房价大约为1.66万，另外邗江区的房价也非常高，目前邗江区的平均房价大约1.64万。

现在江都区平均房价大约1.35万，相对于广陵区、邗江区来说，江都区的价格就显得比较亲民化。

强劲的扬州工业

我们通过多角度、多维度剖析了这三座城区，分别从常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、管辖面积、目前房价分布 等角度可以看到：

现在这三个城区的房价不便宜，当然这三个城区具有非常强大的综合实力，不但人口众多，经济总量更是走在全国区县的前列。

日新月异的城市建设

对于这三个区域产业分布特色鲜明，每个区域都具有自己的优势。相对来说邗江区的发展更引人注目，这个区域或许未来仍然是扬州地区最为核心、生态环境最好的区域。

尽管现在扬州地区的常住人口并不是很多，但随着未来南北城市化的发展，扬州地区的人口仍然会持续流入，特别是扬州这三大城区。

不一样的城市美景

从管辖面积来看，邗江区和广陵区的管辖面积较小，而江都区管辖面积较为广阔，随着经济的高速发展，土地也会成为一座城市可持续发展的主要因素。

短期的角度看，邗江区、广陵区、江都区房价虽高，但这个区域房价几乎没有下跌空间。

扬州是历史名城，更是大南京都市圈最为核心的次中心城市之一。

城市之美在于经营

随着宁镇扬一体化发展，加速扬州快速与南京融合，对于扬州来说，这些年通过错位化发展大力提升扬州文化底蕴，让更多的国际友人认识到这座城市的魅力。

对于这座城市来说，更是文化输出榜样城市，极美的城市文化，让更多人愿意留在扬州、建设扬州。

诗情画意的城市

长期的角度看，扬州整个城市的蝶变还在继续，随着扬州接下来几年经济总量突破万亿，扬州将走向一个新的台阶。

综合实力的提升，必然加速这座城市医疗设施的大幅度提升，基础教育的大幅度提升，生态环境的大幅度提升。

综合实力的提升，必然加速乡镇人口快速往中心城区聚集加速，新扬州人在扬州安家创业。

扬州的地标越来越多

对于扬州来说，综合实力的提升，也会推动楼市固定资产价值的提升，对于扬州未来的楼市而言，有一定的潜力。

看好扬州发展，看好扬州建设，更看好扬州城区，包括邗江区、广陵区、江都区，城市楼市固定资产价值的升值，不仅仅只是“钢筋混凝土”的建安成本，更是这座城市的用心经营，让城市的文化源远流长。

个人观点、仅供参考。

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