楼市分化愈加明显，头部板块热度不减，偏远板块无人问津，有板块甚至中断了土地出让。

存在感急速下滑的它们，还能扑腾出多少水花？又能否挣脱枷锁，重新活跃起来？

降价打折，是难卖盘逃不过的命运。

今天，笔者发现江宁滨江的鲁能硅谷公馆推出了2套特惠房源，户型建面约87.73㎡，原总价195万起，特价185万起，单价仅约2.1万/㎡。

鲁能硅谷公馆2020年9月底开盘，距今已有近2年的时候，1114套房还有627套没卖出去，去化约4成。

目前江宁滨江新房扎堆，有5盘集中在售，其中中北三盛汝悦铭著也在打折，一套房源原总价176万，特惠总价161万，直降约15万。

项目自2020年6月首开，至今已超2年时间，783套房还有438套未售，去化约4成。

作为江宁滨江的DW，蓝光拿地2年多，未来辰悦嘉苑至今没有动静。

在二手房市场上，朗诗未来家3年来房价逐步下滑，这也是板块内众多小区的缩影。

江宁滨江，新房难卖，二手房价格下跌，这个困局要如何突破？

江宁滨江代表着南京的拥江发展战略，从河西鱼嘴到板桥，再到江宁滨江，这条线上的主要购买力基本来自河西，板桥和江宁滨江更多是河西的外溢人群。

一个板块的生命力，很大程度上取决于交通和产业，它们指向板块发展的方向。江宁滨江规划打造百里滨江风光带，成为江宁新的千亿级先进制造业新高地。

据了解，板块内已聚集了以中兴通讯、中信科烽火通讯为龙头的电子信息通讯企业和以LG化学动力电池为引领的韩资产业园，未来将建成两个千亿级新兴产业集群。

（烽火通信基地效果图）

在交通上，宁马城际已经正式开工，未来可从西善桥站换乘7号线，油坊桥站换乘2、S3号线，这也是江宁滨江第一条地铁，预计2025年通车。

其次，宁马高速拓宽工程预计2023年底完工；滨江大道S338雨花（板桥）段工程预计2023年建成，随着雨花段贯通，扬子江大道建成通车，未来只需15分钟就能直通河西，享优质的资源配套。

在商业方面，大型商业体绿地缤纷荟已开业，是目前板块内最大的商业体，体量约7万方，将来还有龙湖4万方商业体、栖凤湖4万方商业体等。

江宁滨江CBD

在医疗资源方面，目前板块内只有江宁医院滨江分院，后期还将规划一家三甲综合性医院。

在教育资源方面，区域内有滨江新城小学、南京体育学院奥林匹克学院、苏州外国语学校滨江分校以及在建的滨江第二小学。

可以看到，江宁滨江的各方面配套都在紧密地建设中，是一匹不可忽视的黑马。不过从地理位置来看，江宁滨江与板桥可以算得上是竞争对手，同样要吸引河西的外溢人群，板桥的新房均价都在2万/㎡以上，但江宁滨江的新房均价在2万/㎡以内。

对于预算不够的人来说，其实江宁滨江也是个好选择，未来等宁马高速、滨江大道、宁马城际都通车后，交通这一点就不再成为板块发展的限制。

与江宁滨江狠刷存在感不同的是，龙潭新城在市场上似乎已经“销声匿迹”了。

没有声音的一个重要原因在于土地供应已经中断了，只剩续销盘在激烈厮杀，正荣悦东府、中骏东原璟阅、荣盛花语馨城、滨江孔雀城、创源龙樾打得天昏地暗。

去年双11，荣盛花语馨城打“骨折”卖房，原价1.6万/㎡，中介吆喝“只要9000元/㎡”，让人大跌眼镜。

项目自从2020年5月首开，1007套房共卖了553套，2年多的时间，去化约5成。

这么看，数据似乎还可以，最起码卖了一半，但是自从去年双11开始，项目再没卖出1套房。

龙潭新城自被划入紫东地区后，成为一个即将崛起的新兴板块，也是南京的9大副城之一，紧邻长江，西靠栖霞山，一江之隔与扬州仪征接壤，南侧又与镇江句容相邻，处于宁镇扬三市交界的特别位置。

官方的定位也丝毫不含糊，“长江经济带重要的海港枢纽新城，南京连接全国的江海转运枢纽，长江国际航运物流服务中心，长江经济带港产城融合发展示范区，南京都市圈同城化发展先行区，南京枢纽型经济发展的核心载体区”。

同时，华夏幸福将全面负责投资参与龙潭新城的PPP基础建设开发，包括土地整理投资、市政基础设施建设、公共服务设施建设、规划咨询类服务、项目设施的运营维护及物业管理以及产业发展服务。这给龙潭新城注入了一股强心剂。

但后续的发展却令人意外，为了龙潭的发展，葛洲坝及时出手，宣布中标“续建”龙潭新城，但并无多大起色。

凭借地理位置，曾经也吸引了不少紫东的地缘客和扬州周边的投资客，不过龙潭新城至今仍处于拓荒期。

当初喊破嗓子的S5号线（宁扬城际）在今年终于开工，龙潭长江大桥也在默默建设中。

宁扬城际建成后可实现宁镇扬一体化发展，能很好带动龙潭新城、仪征城区、朴席镇及汊河（扬州大学城）的发展，有效缓解南京都市圈宁扬之间交通压力，促进南京都市圈城市发展，提升南京市首位度。

不过地铁建设有着太多不确定性，预计2026年建成通车，在这之前，交通始终掣肘着龙潭的发展。

区域的商业主要依靠住宅底商，除此之外，大型商业配套还需前往仙林湖商圈。更何况，商业需要人气才能支撑，由于板块起步不久，优先布局住宅才能吸引人气，后续商业才能跟上。

整体来说，目前龙潭的城市化发展尚处于前期，规划难以落地，兑现时间太长，地理位置太偏，大多买房人快遗忘了它的存在。

但我们希望，龙潭能够从困境中挣脱出来，能够与名字一样成为一条巨龙，尽管前路漫漫，但依然不能趴下。

要说曾经风光无限，如今无人问津，就不得不提禄口了。

禄口有3个子板块，包括空港新城、禄口老镇、永欣大道附近，新盘在3个区域都有分布，二手房主要分布在禄口老镇，生活氛围比较浓厚。

我们来看看禄口部分新盘的销售情况：

2020年9月，蓝天慧融开盘，一连推出了8栋楼，共498套房（包括商业），可惜的是，项目在这2年间只卖出了1套房，令人无比唏嘘。

一街之隔的红豆香江华府，开盘至今已有4个月，但是132套房才卖了37套，去化约3成。

在二手房市场上，朗诗青春街区3年来的房价不涨反跌，目前挂牌均价仅约1.5万/㎡。

时间倒退回2017年，朗诗青春街区加推251套房源，毛坯均价1.2万/㎡，共吸引2627组买房人报名，平均10人抢一套房，当天卖光。

不少人都抱着“二手房已经1.8万/㎡，买到立马赚50万”的想法而来。

那一年的禄口炙手可热，“低总价+倒挂”使得投资客蜂拥而至，房子供不应求，而如今再也看不到曾经的盛况。

根据南京向南的发展战略，禄口未来是江宁发展的重点，但在这之前，江宁上秦淮、正方新城都嗷嗷待哺。

禄口的规划大多聚集在如意湖板块，这也是空港新城未来跳动的心脏。

在这周围，空港会展中心、温德姆花园酒店、南京赫贤学校以及翔宇北路站周边大量的商办土地，犹如一条条血管，支撑着空港新城的发展。

只可惜“生不逢时”，禄口这两年连续遭受了两波打击，第一个就是YQ，由于离机场较近，人员复杂，封控是常有的事；第二就是行情的变化，投资客都跑光了，买房的就是自住客，而这些盘早就把老镇的自住人群消耗的差不多了，往外看，能买禄口就是来自市区的刚需，但争抢这部分人的还有正方新城、青龙山、板桥等等。

目前如意湖板块内有珠江四季悦城、蓝湖郡、碧桂园星语海、栖云府等楼盘在售，这里的新房几乎都有多多少少的优惠。再加上老镇那边还有不少新房，内部竞争比较激烈，当然这也给买房人创造了机会。

长期承压的禄口在今年1月终于有了喘息的机会，4个央企区域总部、6个民营“专精特新”重大产业项目签约，即将导入新一轮产业落地。

虽然这个片区被寄予了厚望，正向着“宜居新中心”的方向发展，但缺乏现实支撑，市场一时半会并不会有多大的起色。

“如意湖畔，梦想之城”，这里是禄口破局的关键，也是值得期待的未来。

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