常常有粉丝问：”我预算有限，只有200万，还能买优质校的房子么？“
200万即便是买市区一梯队，房子也是有的！
我们整理了上海66所热门小学2022年1月末最新的挂牌门槛价排行榜，大家可以根据自己的预算，对自己可以够的上的学校有个大体的了解。
平米团队整理了一份排行榜，有些不错的学校没有列入其中，主要因为挂牌房源少，成交数据少，比如曹光彪小学、虹口实验等。
通过排序，我们可以发现，200万-300万就可以买到优质校也不少，主要集中在杨浦、普陀。其中不乏一些一梯队优质校的身影，比如打一、控二、闵实验等。
门槛价500万以下的优质校这里一共有38所，占到了一半还多，遍布徐汇、静安、黄浦、杨浦等教育资源比较集中的传统市区。虽然这不是上海优质校的全量数据，但是家长们的选择还是挺多的。
我们先来分别看看排名比较靠前、排名比较靠后的学校们，价格差异的理由各不相同，里面有些市场的逻辑可以理一理。
排名第一的上音实验是一所艺术特色九年一贯制学校，排名第一有特殊性，位于杨浦区新江湾城。
新江湾城是上海的第三代国际社区，整个板块基本都是2010年前后整体开发的次新商品房，整体环境低密舒适，在上海是难能可贵的次新片区，虽然偏居一隅，但整体价位较高。
上音实验对口的小区最差的合生江湾国际公寓居然是2007年建成，放在上海其它区域绝对是妥妥的品质次新房。
小区户型端正，常见的最小两房也要100平，对比其他挂户口二三十平的户型，造就了最高的上车门槛价。
同板块的复旦科技园小学也是同样的道理，本次上车价排名第三。
排名前十的学校（最低上车价在650万以上的），基本都是大家耳熟能详的顶级优质校。
其中，静教院附校是优质九年一贯制学校。其上车盘海防村是老公房，单价达到15-19万，多年这个均价在上海是数一数二，跟其一贯的好成绩分不开，历年升学成绩也在上海公办地段入学的学校里冠绝群雄。
另外排名靠前的卢湾二中心、高安路一小、建襄、向阳，不仅是黄浦区、徐汇区顶尖的公办小学，对口的小区多是稀缺的老公房，占着衡复保护区的优势地段，常年处于供不应求的情况。
出来一套房子几乎就是房东说多少是多少的价格，买房人的议价空间比较小。
排名靠前的福外花园、进才小学、上实东位于浦东源深、联洋、碧云，板块属于2000年后整体开发，挂户口的房子户型相对较大，学校成绩又好，造就了比较高的上车价。
我们再来看看为数不少的门槛价相对低一点的，那些占半数还多的500万以下的优质校。
有的门槛价甚至200万买一梯队，又是什么原因？
我们可以发现，杨浦的一梯队小学打一、控二都名列其中。
一个很重要的原因，它们所对口的初中都不算是最好，属于强小弱初的组合。
而杨浦区是学籍对口的区，上了小学，基本决定了对口的初中，不存在杨浦换公办初中的机会，看重初中的家长自然不会选择这样的组合；
另外，打一、控二所在的板块是杨浦的鞍山，板块界面比较陈旧，大量五六十年代的老公房，贷款也相对难。选择这里的家长，多是杨浦本区或者宝山的家长。
200-300万区间，还有一些二梯队学校，地段好，成绩也不错，比如普陀、静安这几所，其实还蛮有性价比。
如果只是考虑自己孩子上学，还是非常不错的；如果还想追求过往优质校带来的房产增值，另当别论了。
窗口期到了
现在是不是一个出手的好时机？房价还会不会降？
如果要用一句话形容2021年的上海楼市，那么我会说有点象过山车。
全年二手房成交情况是高开低走，1月份是延续2020年下半年的加速度，二手房成交套数冲上4.4万套。
全年有两个关键节点，一个是1月份的限购升级，出现短暂观望情绪，到了4-7月份基本是谨慎上行的趋势。
另一个是7月份开始的三价取低政策和二手房贷款限额政策，上海楼市开始一路下滑，整个市场开始进入迷茫期。
最后放一张闵行一梯队闵实验对口的某小区跟踪图，管窥一豹，感受一下价格趋势。
图示是近半年的两房价格，从7月的最高位的440万到现在380万左右，整体下降了一个梯度之后，现在是连续几个月持续稳定。
不过进入2022年，随着信贷政策的放松，积累的需求会慢慢释放。目前真的是政策见底，窗口期到了。
之前，很多家长看到上海的优质校房价太高有点下不去手，担心现在买会站岗，犹豫要不要再等等看。到现在这个节点，这个担心大可不必，毕竟政策底已经这么久了，价格底还会远么？
在目前市场相对平稳的情况下，安安心心用理智去给小朋友优中选优一所适合的学校，比起市场起来时匆匆忙忙进场去抢一套房子，不是更切合我们的本质初心么？
2022年马上来了，祝愿我们的家长可以为孩子选到一所好学校，开始新的美好人生！
标签： 杨浦区小学梯队
